Na jak drogi dom naprawdę Cię stać? Zasada 28/36, gotówka przy zamknięciu transakcji i liczba, którą pomijają banki
Bank mówi, ile pożyczy. To jak policzyć, na co Cię stać: zasada 28/36, realny koszt mieszkania i gotówka potrzebna przy zamknięciu transakcji.
List z przedwstępną zgodą kredytową odpowiada na jedno pytanie: ile bank jest gotów Ci pożyczyć. Nie odpowiada na pytanie, które zadałeś, czyli ile domu udźwigniesz, żeby rata nie zawładnęła Twoim życiem. Te dwie liczby dzieli często $60,000–100,000. Oto jak znaleźć swoją.
Miesięczny koszt to nie tylko rata kredytu
Zacznij od raty kredytu — kapitał i odsetki przy dzisiejszym oprocentowaniu rozłożone na 30 lat. Potem dodaj to, o czym każdy zapomina aż do pierwszego rachunku: podatek od nieruchomości (zwykle 1–2% ceny rocznie, podzielone przez dwanaście), ubezpieczenie domu, PMI, jeśli wkład własny jest poniżej 20% (mniej więcej 0.5–1% kredytu rocznie), oraz opłaty HOA, jeśli występują. Przy domu za $420,000 z 10% wkładu własnego przy 6.25%, rata kredytu wynosi około $2,330, a dodatki dokładają kolejne $750. Realny miesięczny koszt mieszkania to $3,080, nie $2,330.
Dwie granice: 28% i 36%
Banki posługują się dwoma wskaźnikami i są one sensownymi barierkami ochronnymi, nawet jeśli kredytodawca może je dla Ciebie rozciągnąć.
Wskaźnik kosztów mieszkaniowych: całkowity miesięczny koszt mieszkania ÷ miesięczny dochód brutto, najlepiej na poziomie 28% lub niżej. Wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI): mieszkanie plus każda inna miesięczna spłata długu (samochód, kredyt studencki, karty) ÷ dochód brutto, na poziomie 36% lub niżej.
Przy $11,400 miesięcznego dochodu brutto i $640 innych długów, powyższe $3,080 to 27% wskaźnika mieszkaniowego i 33% DTI — w obu granicach, z niewielkim zapasem. Przy dochodzie $9,800 ten sam dom to 31% i 38%, powyżej obu. Bank może mimo to powiedzieć „tak”. Te granice mówią, że rata zdecyduje, co zrobisz z każdym innym dolarem przez dekadę.
Licząc od tyłu, dostajesz przydatną liczbę: maksymalny koszt mieszkania, na jaki pozwala Twój dochód, to mniejsza z dwóch wartości — 28% dochodu i 36% dochodu minus inne długi. Odejmij podatki, ubezpieczenie i PMI, a to, co zostanie, jest maksymalną ratą kredytu — która przy dzisiejszym oprocentowaniu przelicza się na maksymalną cenę. Ta cena jest tym, na co Cię stać. Szukaj poniżej niej, nie aż do niej.
Gotówka przy zamknięciu transakcji to osobny test
Wkład własny plus koszty zamknięcia transakcji (2–5% ceny) plus bufor na przeprowadzkę, meble i naprawy, które zawsze znajdzie inspekcja. Na przykładzie domu za $420,000 przy 10% wkładu: $42,000 + $12,600 + $8,000 = około $62,600. A potem liczba, której nikt nie wpisuje do kalkulatora: poduszka bezpieczeństwa, jaką zachowujesz po zakupie. Trzy miesiące kosztów życia wciąż na koncie dzień po zamknięciu transakcji to różnica między domem a pułapką. Dodaj ją do celu.
Wiele domów, które przechodzą test raty, nie przechodzi tego testu — rata się mieści, gotówka nie. To inny problem z innym rozwiązaniem (czas albo niższa cena) i warto wiedzieć, z którym masz do czynienia.
Ile miesięcy zostało, w tempie, w jakim naprawdę oszczędzasz
Podziel to, co jeszcze musisz zaoszczędzić, przez to, co faktycznie odkładałeś miesięcznie przez ostatnie trzy miesiące — nie plan, tylko realne tempo. To daje datę gotowości. Jeśli jest późniejsza niż data, którą chcesz, są tylko trzy dźwignie: przesunąć datę, obniżyć cenę albo podnieść kwotę miesięczną. Zautomatyzowanie przelewu w dniu wypłaty to jedyny pewny sposób, by pociągnąć za tę trzecią.
Arkusz Home Buyer Ritual prowadzi wszystkie trzy testy z jednego arkusza Settings: wpisujesz docelową cenę, wkład własny, oprocentowanie, dochód i długi, raz w miesiącu logujesz saldo funduszu na dom i dodajesz domy do listy, gdy je zobaczysz. Każdy dom dostaje miesięczny koszt z podatkami, ubezpieczeniem i PMI, oba wskaźniki, gotówkę przy zamknięciu transakcji i werdykt — AFFORD, STRETCH albo NO — a strona miesięczna pokazuje, ile miesięcy zostało do zakupu w Twoim realnym tempie, z trzema werdyktami dotyczącymi wkładu własnego, przystępności cenowej i listy domów.
Znajdź swoją maksymalną cenę, zanim obejrzysz choć jedno ogłoszenie. Dużo trudniej jest zapomnieć dom, który się widziało, niż policzyć liczbę.
